Вы уже готовы расстаться со своим бизнесом после того, как вложите в него миллионы? А ведь неправильно выбранное помещение для кафе является самой частой причиной закрытия бизнеса. Именно поэтому в крупных сетях есть целые департаменты, подбирающие помещения для новых кафе и ресторанов.
Вот основные характеристики, на которые необходимо обращать внимание при выборе помещения под кафе:
1. Технические соответствие помещения вашему проекту. Здесь много нюансов, которые очень отличаются от выбранного формата заведения (полноценная ли будет кухня или просто разогрев и подача и т.п.). Затронем общие:
a. Планировка помещения. Достаточно ли большая кухня, есть ли необходимое количество сан.узлов и т.п..
b. Выделенную мощность электроэнергии. Тоже много особенностей в зависимости от используемого оборудования. Ее должно хватать с запасом.
c. Высота потолков. Должен быть запас высоты потолка для установки систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования – если они еще не установлены.
d. Ширина входной группы. Гостям должно быть комфортно.
2. Хорошая парковка. Она должна быть свободна в нужное время.
3. Высокий пешеходный трафик. Здесь необходимо учитывать не только количество человек, проходящих мимо входа, но и насколько они относятся к вашей целевой аудитории. А также сколько ваших потенциальных клиентов можно еще здесь собрать. Для этого уже необходимо не просто считать проходящих людей, но и оценивать все окружение (дома и их состояние, машины на парковках, объекты вокруг и т.п.). Вот некоторые тонкости:
a. Нельзя принимать во внимание в полной мере жильцов старых домов. В части квартир будут жить неплатежеспособная аудитория (престарелые, получили по наследству и т.п.).
b. Достаточно точно можно определить трафик в стоящихся жилых комплексах. В этом случае мы сразу понимаем количество жильцов и их платежеспособность (все жильцы купили себе квартиры, а не получили по наследству).
c. Более того – жилой комплекс с интересными решениями сам по себе может стать магнитом трафика. Люди хотят побывать в атмосфере уюта и комфорта погулять по уютным улочкам.
d. Дополнительный трафик могут дать объекты спортивной инфраструктуры внутри жилого комплекса или рядом с ним (стадионы, в которых проводят тренировки и соревнования, крупные фитнес-клубы). Для ЖК «Преображенский» магнитами являются ТРЦ «Планета» и Стадион «Арена Север», а для ЖК «Образцово» - Гипермаркеты «METRO» и «Лента».
«Как узнать есть ли у помещения необходимый вам трафик».
4. Проработка конкурентов. Это прямая угроза или возможность для вашего бизнеса. Вы можете привлечь их трафик к себе, грамотно выбрав концепцию заведения, а можете тащить к себе через рекламу клиентов, которые в последнюю минуту уйдет в соседнее заведение. Какие же бывают конкуренты:
a. Прямые. Находящиеся по близости кафе вашего же направления или другого направления, такого же уровня среднего чека. Вам придется делить с ними вашу аудиторию (или отщипнуть ее у них).
b. Косвенные. Это гораздо более широкий круг, в которых входят кафе и рестораны с другим средним чеком, кулинарии и спец.отделы в супермаркетах. Уличный фаст-фуд и т.п. Кроме того сюда входят заведения предлагающие приятно провести время вашей целевой аудитории примерно за эти же деньги. Т.е. молодая пара может посидеть в кафе, а может сходить в кинотеатр.
c. Потенциальные. Сюда входят федеральные сети, которые могут прийти в будущем, универсальные кафе, которые могут внедрить блюда из вашего меню. Подробнее об этом в статье «Риски и возможности открытия кафе в новом жилом комплексе».
5. Учитывать основные тенденции рынка. Нужно учитывать, например:
a. что сейчас покупатели перемещаются из центра города в спальные районы (новые жилые микрорайоны).
b. При этом уровень комфорта в новых строящихся жилых комплексах на порядок выше существующих. Поэтому состоятельные и платежеспособные клиенты перемещаются именно туда.
А если наложить две эти тенденции, то получается картина, по которой состоятельные люди перемещаются в новые жилые микрорайоны и хотят, чтобы вся основная инфраструктура была у них под боком.
Ярким примером может быть жилой комплекс «Преображенский», в котором не только будут собраны собственная инфраструктура, сделаны скверы и даже пешеходная улица с магазинами и кафе.
Больше о тенденциях на рынке вы можете почитать в статье «Стоит ли рваться в центр или где сейчас мои клиенты».
6. Учитывать влияние «Черных дыр» - как и в космосе, они затягивают весь трафик в себя. Конечно, речь идет об очень крупных торгово-развлекательных центрах. Но в плане общепита даже ТРЦ «Планета» не может похвастаться широким выбором кухни и ценовой политики. Поэтому когда у вас рядом большой магнит трафика – вы можете отщипнуть от него своих клиентов. Как ни странно, тут на помощь приходят упомянутые ранее конкуренты. Если они по своей концепцией дополняют вас (разные направления, разные средние чеки и т.п.) Получается такая ресторанная улочка, в которой есть разные форматы заведений «на любой вкус и кошелек». В таком случае человек спокойно проедет или пройдет 300-500 метров.
7. Правильно составлять договор аренды. Если вы решили на первом этапе выбрать арендные отношения, то вам стоит уделить особое внимание следующим пунктам:
a. Срок договора. Тут две крайности. Если договор на 11 месяцев, то есть риск вложиться, раскрутиться и получить совершенно новые условия в следующем договоре (более высокую ставку и т.п.). С другой стороны при долгосрочном договоре (на 10-15 лет), если проект «не выстрелит», то придется платить еще и дополнительные деньги за досрочное расторжение.
b. Индексация арендной ставки. Обязательно пропишите в договоре условия повышения стоимости, когда и как часто она может повышаться. Вот пример формулировки: «повышение арендной ставки может производиться не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляции по городу (или в целом по РФ). Первое повышение возможно не ранее июля 2018 года».
Получить чек-лист для оценки выбранного помещения под кафе и дальнейшего сравнения вариантов.
Куприянов Георгий.
Руководитель сайта
коммерческой недвижимости Красноярска knkras.ru
Вернуться к списку "Полезная информация"
